Situación de la vivienda protegida destinada a arrendamiento en Euskadi

 

Tradicionalmente la construcción de vivienda protegida en España ha tenido como fin su adjudicación en propiedad, reservándose un porcentaje menor las destinadas a arrendamiento. En la actualidad la vivienda pública arrendada ha incrementado significativamente. No obstante, concretamente en Euskadi, el porcentaje de vivienda protegida de alquiler sobre el total del parque de vivienda protegida no supera el 19%, tal como se puede observar en el siguiente gráfico (periodo 2005-2019) (Fuente: Informe “La vivienda protegida en Euskadi en el contexto estatal”, elaborado por el Observatorio Vasco de la Vivienda, dependiente del Departamento de Planificación Territorial):

 

 

Asimismo, a continuación se puede visualizar la evolución por periodos de años de la vivienda protegida destinada al alquiler respectro al total de viviendas protegidas:

 

Nulidad del sobreprecio en el arrendamiento de VPO y deber de devolución del dinero cobrado

 

Ante la cada vez mayor demanda de vivienda protegida en régimen de alquiler, y la escasa oferta existente tal como hemos señalado, se ha observado un aumento de particulares propietarios de vivienda protegida que arriendan esas viviendas, debiéndose someter en el proceso a los límites que impone la normativa reguladora de este tipo de negocios, incidiendo la misma en la imposición de controles para acotar el precio máximo por el cual estas viviendas finalmente se arriendan. Sin embargo, los controles administrativos destinados a que la norma se cumpla no siempre funcionan y consiguen detectar fraudes y sobrecostes reales en los mencionados alquileres. Pues bien, ante ello, la jurisprudencia establecida en los últimos años determina que dichos sobrecostes, que a menudo son introducidos como pactos verbales por los arrendadores y cobrados en B, son reclamables por los inquilinos con base en la nulidad de los mencionados pactos o cláusulas en los que supuestamente se amparan.

 

Resulta obligado traer a colación la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y en concreto la sentencia núm. 497/2010 de 14 julio) que remitiéndose a la STS de 14 de mayo de 2009 (recurso 1907/2004) señala: "En la actualidad la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. No se puede poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura. A partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994, en unos momentos en que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez (SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008). La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento".

 

A la vista de la indicada doctrina, y tal como aprecia entre otras muchas la SAP de Valencia de 11 de diciembre de 2019, nº de recurso 170/2019, resulta evidente que la Disposición Adicional Primera apartado quinto de la Ley 29/1994 introduce una modificación sustancial en torno al régimen de la renta de las viviendas de protección oficial, al establecer "que sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial".

 

Así las cosas, la nueva regulación parte del principio de conservación del contrato y opta por la nulidad parcial, debiendo entenderse que la nulidad supone su sustitución por la renta legal. En suma, la Ley de Arrendamientos Urbanos sanciona con la nulidad aquella cláusula que establezca renta superior a la máxima autorizada en la normativa aplicable para una vivienda de protección oficial, con la consecuencia ineludible de debe ser sustituida la renta pactada "contra legem" por la renta legal.

 

Resulta irrelevante que la renta superior a la permitida por la normativa fuera pactada por las partes, pues la infracción de una norma legal imperativa conlleva la nulidad de pleno derecho, salvo que otra cosa prevea la norma para el caso de contravención (art. 6.3º CC), quedando fuera del marco de la autonomía de la voluntad (art. 1255 CC) la fijación de una renta superior a la autorizada. La consecuencia de la nulidad obviamente no puede ser otra que la prevista en el art. 1303 CC, con restitución de la cantidad percibida indebidamente más el interés legal desde su entrega. 

 

Normativa aplicable en Euskadi que establece la renta máxima permitida

 

Una vez expuesto lo anterior, para conocer la renta máxima permitida en el arrendamiento de viviendas de protección pública, concretamente en Euskadi debemos acudir a la Orden de 3 de noviembre de 2010 del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, que en su artículo 13 establece, en primer lugar, que la renta máxima anual inicial aplicable a las viviendas de protección oficial adjudicadas en régimen de arrendamiento será un porcentaje del precio máximo de venta de dichas viviendas y de sus anejos, que se establecerá según los ingresos anuales de la unidad convivencial arrendataria a la fecha de la firma del contrato de arrendamiento.

 

Precisando, en su artículo 20 los porcentajes específicos anuales aplicables en el caso más habitual de viviendas de protección oficial de régimen general edificadas en propiedad plena, tal como a continuación se señala:

 

a) Unidades convivenciales con ingresos hasta 15.000 euros: 2,27%.

 

b) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 15.000 euros y hasta 21.000 euros: 2,91%.

 

c) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 21.000 euros y hasta 25.100 euros: 3,64%.

 

d) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 25.100 euros y hasta 30.000: 4,27%.

 

e) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 30.000 euros y hasta 35.000: 4,73%.

 

f) Unidades convivenciales con ingresos superiores a 35.000 euros: 5,18%.

 

En conclusión, el arrendatario de vivienda protegida que en virtud de un pacto, escrito o verbal, abona una renta superior a la permitida en la normativa tiene el derecho de reclamar lo indebidamente pagado y ajustar la renta futura a lo establecido en la norma.