Ejecutabilidad inmediata de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios

 

Los asuntos que se puedan suscitar en una Comunidad de Propietarios deben de ser tratados en la correspondiente Junta, sometiéndose su resolución a las correspondientes votaciones sujetas a las mayorías exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para cada caso. Los acuerdos que se adopten en la Junta son impugnables, según lo dispuesto en el artículo 18.1 de la LPH, siempre que concurran alguna de las siguientes circunstancias:

 

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

 

La impugnación, en su caso, deberá realizarse a través del procedimiento judicial declarativo ordinario, previsto en la Ley. La impugnación de los acuerdos no suspenderá su ejecución, salvo que por vía de estimación de medida cautelar solicitada por el demandante el juez así lo determine.

 

Así, de acuerdo con lo anterior, desde el momento que se adopta el acuerdo el mismo resulta ejecutable. Sin embargo, en no pocas ocasiones la ejecución de los acuerdos se dilata en el tiempo pudiendo ocasionarse con ello perjuicios graves a uno o varios comuneros o a la propia Comunidad de Propietarios.

 

La legitimación pasiva en el procedimiento: ¿contra quién se dirige la acción?

 

Lo primero que se debe destacar es que cualquier propietario puede interponer una demanda encaminada a la ejecución de acuerdos aprobados en Junta. El asunto adquiere un mayor grado de complejidad al analizar contra quién o quienes debe ir dirigida la demanda, es decir, quién ostentará la legitimación pasiva en el procedimiento judicial. Pues bien, tanto el Presidente de la Comunidad de Propietarios como el Administrador tienen obligaciones en relación a la ejecución de los acuerdos adoptados en Junta.

 

En relación con el Presidente de la Comunidad de Propietarios, su legitimación proviene por encontrarse entre sus funciones el que los acuerdos adoptados en Junta se ejecuten. Dicha legitimación se otorga en virtud de lo recogido en la LPH, que establece que el presidente debe siempre desarrollar su actividad atendiendo al fin de la Comunidad, así la STS de 6 de marzo de 2000, viene a limitar las funciones del Presidente declarando que “sin desconocer que el presidente asume la representación de tipo orgánico de la comunidad, sino señalar que no suple en todo caso la voluntad de la misma con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias (...)”. Esta argumentación del TS, también se puede encontrar en la STS de 27 de marzo de 2012 al expresarse en los siguientes términos: “es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta (...)”.

 

Respecto al administrador, su legitimación proviene por estar obligado a rendir cuentas de su gestión a la Comunidad, según resulta de reputarse su mandatario "sui generis" ex art. 1.720 CCiv, como obligación inherente al cargo y, en consecuencia, responsable civilmente de los daños que su actitud negligente cause a los propietarios. Asimismo, tal como establece la reciente SAP de Alicante, nº de recurso: 27/2019, de 11 de noviembre, en su Fundamento de Derecho 3º: “el administrador es un órgano comunitario dedicado a plasmar y ejecutar las decisiones de la comunidad adoptadas en la correspondiente junta”. En este sentido, se aporta como documento nº 30 contrato que el Grupo suscribió con el Administrador, en el cual entre las funciones del Administrador se destaca en el punto d) la siguiente: “Ejecutar los acuerdos adoptados por la junta de Propietarios”.

 

Legitimación pasiva para iniciar la acción

 

La aplicación a la propiedad horizontal de la doctrina jurisprudencial de la legitimación individual del comunero al actuar en beneficio de la comunidad, supone la aceptación de un mecanismo por el cual el comunero hace valer derechos propios ante la pasividad o la oposición a los órganos de aquella. Su admisibilidad por parte del Tribunal Supremo en el ámbito de la propiedad horizontal, en el que la Ley ha previsto la existencia de un órgano cuya función es representar el interés de la comunidad, constituye un claro ejemplo de cómo el derecho a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses legítimos reconocido en el art. 24 CE no puede serle negado a su titular por la existencia de un entramado organizativo encargado de la gestión y administración de dichos intereses. Así las cosas, en el ámbito de la organización prevista por la LPH ha de mantenerse que los copropietarios pueden ejercitar sus derechos al margen de la representación del Presidente, bien porque se trate de derechos no colectivizados, bien porque, ante la pasividad u oposición de los órganos en el ámbito de los derechos colectivizados, al propietario le corresponda defender su interés legítimo y resistente a la organización prevista por la Ley, pasando el reconocimiento de la legitimación del copropietario en defensa de los elementos comunes de ser considerada una medida excepcional de protección del propietario a constituir el fundamento mismo de la representación orgánica prevista por la LPH (véase en este sentido SSTS de 22 de abril 1981, de 25 de noviembre de 1983 y de 28 de marzo de 1985).

 

En esta misma línea, la reciente Sentencia de la AP de Bizkaia (2582/2019), de fecha 19 de septiembre de 2019, concluye que “es indudable que los propietarios de elementos privativos pueden ejercitar las acciones en defensa de las acciones fundadas en LPH actuación en beneficio de la misma”. Así, la Sala Primera del TS, en su Sentencia de 18 de mayo de 2016 recogía lo siguiente: “ya las sentencias del 9 febrero 1991, 28 octubre 1991 y 15 julio 1992 dijeron que cualquiera de los dueños está legitimado procesalmente para ejercitar acciones en beneficio de todos los comuneros. Esta última dice literalmente:

 

«No es preciso que los copropietarios sometan, previamente al ejercicio de las acciones que les correspondan, la cuestión a la junta de propietarios, pues ningún precepto lo establece así y no puede imponérseles tal limitación, cuanto más cuando ningún perjuicio puede seguirse a la comunidad de que se entable un litigio en beneficio de los intereses generales de los copropietarios»

 

Lo cual es reiterado por la sentencia de 14 octubre 2004. Asimismo, la más reciente de 30 octubre 2014 insiste en esta doctrina y dice:

 

«En cuanto a la discusión sobre la legitimación de la demandante para sostenerla acción, la Audiencia recuerda la doctrina jurisprudencial favorable a la posibilidad de que cualquier comunero pueda ejercitar acciones en beneficio común”

 

La mencionada STS de 30 octubre de 2014, con cita de numerosas sentencias anteriores, resume la doctrina jurisprudencial, como complemento del ordenamiento jurídico, en estos términos: “Cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma (sentencias, por todas, 10 de junio de 1981, 5 de febrero de 1983, 18 de diciembre de 1985, 17 de abril de 1990, 8 de abril de 1992 y 6 de junio de 1997). La sentencia núm. 46/1995, de 31 enero, afirma que «es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan sólo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes (SS. 10 junio 1981, 3 febrero 1983, 27 abril y 23 noviembre 1984 y 12 febrero 1986), así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S. 8 junio 1992)”.

 

Responsabilidades del Administrador y del Presidente de la Comunidad de Propietarios

 

Respecto a la responsabilidad del Administrador con la Comunidad de Propietarios, tal como establece la SAP Málaga de fecha 9 de octubre de 1.999, rec. 157/1998, “el deber primario de todo mandatario consiste en llevar a cabo la gestión encomendada, y el artículo 1718 del Código Civil dice en este sentido que "está obligado a cumplir el mandato», lo que debe entenderse como sinónimo de prestar aquellos servicios o realizar aquellos actos que han sido objeto de encargo, pero la responsabilidad será siempre consecuencia de la infracción de este deber o del cumplimiento de estas obligaciones, pudiéndose hablar, en primer lugar, de incumplimiento total de los deberes de gestión, responsabilidad por inejecución que parece aludir el citado art. 1718, respondiendo de los daños y perjuicios que de no ejecutarlo se ocasione al mandante, y en segundo término, existirá responsabilidad por cumplimiento defectuoso o incorrecto, que se producirá en aquellos casos en que el mandatario despliegue una actividad, pero de suerte tal que la desarrollada no coincida plenamente con la que le había sido encomendada, o con la que, según la naturaleza del caso, debía razonablemente esperarse, siendo las fuentes de la responsabilidad del mandatario las genéricas de todas las obligaciones: dolo y culpa. La primera será exigible siempre y la derivada de la culpa admite una amplia moderación por los Tribunales de acuerdo con la naturaleza del negocio y con el hecho de que la gestión sea o no retribuida -artículo 1726 del Código Civil-”.

 

El deber primario de todo mandatario consiste en llevar a cabo la gestión encomendada, y el art. 1.718 CC dice en este sentido que "está obligado a cumplir el mandato", lo que debe entenderse como sinónimo de prestar aquellos servicios o realizar aquellos actos que han sido objeto de encargo. La responsabilidad de los administradores será siempre consecuencia de la infracción de este deber o del cumplimiento de estas obligaciones, pudiéndose hablar, en primer lugar, de incumplimiento total de los deberes de gestión, responsabilidad por inejecución que parece aludir el citado art. 1.718, respondiendo de los daños y perjuicios que de no ejecutarlo se ocasione al mandante, y en segundo término, existirá responsabilidad por cumplimiento defectuoso o incorrecto, que se producirá en aquellos casos en que el mandatario despliegue una actividad, pero de suerte tal que la desarrollada no coincida plenamente con la que le había sido encomendada, o con la que, según la naturaleza del caso, debía razonablemente esperarse, siendo las fuentes de la responsabilidad del mandatario las genéricas de todas las obligaciones: dolo y culpa. La primera será exigible siempre y la derivada de la culpa admite una amplia moderación por los Tribunales de acuerdo con la naturaleza del negocio y con el hecho de que la gestión sea o no retribuida -art. 1.726 CC-. Ahora bien, aun cuando el precepto no sea sino lógica consecuencia de la norma más amplia ya establecida en el art. 1.101 del mismo texto legal, posteriormente desarrollada y explicitada para al mandato en el referido art. 1.726, la responsabilidad por daños a que viene sujeto el mandatario, no deriva directamente del hecho mismo de su incumplimiento, sino, más bien, de la probada existencia y realidad de aquéllos.

 

En este caso, es claro que existe un daño real, actual, cierto y evaluable. Ese daño proviene de una gestión del Administrador inadecuada, negligente y/o carente de profesionalidad, de la que deriva un perjuicio económico a la Comunidad, pues, al no haberse ejecutado los acuerdos adoptados en Junta y haberse efectuado no autorizados, se está incurriendo en responsabilidad, responsabilidad derivada de la Ley y del propio contrato suscrito entre las partes.

 

Es también evidente que, si por Ley (art. 20 LPH) le corresponde al Administrador "efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes", la gestión de dichos fondos, es decir, el destino final de los mismos es de su exclusiva competencia, debiendo responder de dicho destino y de su adecuación a lo autorizado por la Junta de Propietarios.

 

La responsabilidad del Presidente de la Comunidad de propietarios vendrá condicionada por una actuación culpable o negligente en el ejercicio de su función que cause unos perjuicios a la propia comunidad o a los propietarios que la componen. El Presidente es uno de los órganos de gobierno de la Comunidad de propietarios. El Presidente será quien ostente legalmente la representación de la Comunidad, tanto en juicio como fuera de él, en todos los asuntos que la afecten (Esta función viene recogida en el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal). La representación de la Comunidad que ostenta el Presidente se incardina en la figura del mandato (artículo 1709 Código Civil), ello significa que si no cumpliese con las funciones del cargo para el que ha sido designado se podrá declarar la responsabilidad del Presidente de la Comunidad.

 

De esta manera, la responsabilidad del Presidente de la Comunidad se extiende a los daños y perjuicios que cause a la propia comunidad y a los propietarios. Por lo tanto, la actuación que debe tener el Presidente ha de ser diligente, cumpliendo con los mandatos, acuerdos e instrucciones que se hayan adoptado por la Junta de propietarios, órgano supremo de las Comunidades. La responsabilidad del Presidente de la Comunidad viene siendo considerada una responsabilidad contractual del artículo 1.101 del Código Civil: “Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y lo que de cualquier modo contravinieran al tenor de aquellas”.

 

En conclusión, tal como se expone, el acceso a la vía judicial queda habilitado para cualquier propietario en el caso de inejecución de acuerdos adoptados en Junta, ostentando tanto el Presidente como el Administrador de la Comunidad una responsabilidad respecto a tal inejecución.