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En situaciones de impago de rentas de alquiler, promovemos el acuerdo extrajudicial mediante negociación y, si no es posible, acudimos a la justicia para resolver el problema con la mayor celeridad posible.
En casos de impago de rentas de alquileres, antes de realizar cualquier acción, debemos determinar las características concretas del caso:
¿Es un alquiler de vivienda o local?
El alquiler de vivienda o local está sometido a diferente regulación.
¿Existe contrato escrito o es un pacto verbal?
Cuando se produce un incumplimiento de las obligaciones entre arrendador e inquilino, el primer paso determinar si existe un contrato escrito o simplemente estamos ante un pacto verbal, así como las condiciones establecidas entre ambas partes.
¿En qué fecha se suscribió el contrato?
La Ley de Arrendamientos Urbanos ha sufrido numerosas modificaciones en los últimos años, afectando sobre todo a la duración del contrato. La fecha en que éste se suscribió es determinante en caso de incumplimiento.
¿Cómo es el proceso en caso de impago de rentas del alquiler?
La primera fase del proceso consta de dos acciones simultáneas:
-Enviamos un burofax al inquilino que no ha abonado las rentas para poner en marcha el procedimiento con la mayor rapidez posible.
-Al mismo tiempo, abrimos una vía de negociación entre las partes para intentar alcanzar una solución extrajudicial.
Si no hay acuerdo, se interpone la correspondiente demanda de desahucio.
Para ello necesitaremos la siguiente documentación:
-Copia del contrato de arrendamiento.
-Documentación justificativa de impago de renta y cantidades asimiladas (suministros, etc.).
En la demanda de desahucio se debe advertir si el inquilino va a tener ocasión o no de mantener el contrato de arrendamiento vigente, una vez abonadas las cantidades debidas.
El inquilino tendrá dicha posibilidad si no ha hecho uso con anterioridad de ese mismo derecho de exigir el mantenimiento del contrato abonando las cantidades debidas. No obstante, en ningún caso procederá ese derecho si se le ha requerido previamente del deber de pago mediante burofax.
En la demanda, reclamamos las cantidades debidas y promovemos el desahucio.
En relación con el desahucio, la primera pretensión es la resolución del contrato. En términos generales, el incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato por cualquiera de las dos partes da derecho a promover la resolución del contrato.
Con carácter particular, la ley autoriza a resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento de un inmueble dedicado a uso distinto a vivienda por falta de pago de la renta o de cualquier cantidad que corresponda al inquilino.
Otro aspecto importante a tener en cuenta cuando se interpone la demanda, es solicitar la condena de las rentas que probablemente resulten impagadas mientras se resuelve el procedimiento de desahucio.
Si no hay oposición por parte del inquilino, el proceso se agiliza.
Para saber cómo va a discurrir el procedimiento judicial tras la interposición de la demanda, habría que distinguir si el inquilino demandado se opone a la pretensión o por el contrario no existe dicha oposición. En el segundo caso, el proceso se agiliza.
Por tanto, es muy importante realizar un análisis previo de cada caso para que, teniendo en cuenta que las causas de oposición se encuentran legalmente tasadas, se pueda prever si existe un verdadero motivo de oposición por parte del inquilino.
¿Cuánto dura el proceso judicial?
En términos generales y según nuestra experiencia, suelen transcurrir entre 4 y 6 meses desde la interposición de la demanda hasta la recuperación del inmueble. Las rentas de dicho periodo deberán ser asumidas por el inquilino.
¿Y si soy inquilino y quien incumple sus obligaciones es el arrendador?
Por supuesto, el arrendador está sometido a ciertas obligaciones en el momento en el que suscribe un contrato de arrendamiento. Además de las obligaciones recogidas en el propio contrato, el arrendador debe poner el inmueble a disposición del inquilino en buen estado de conservación y en condiciones de uso.
Como consecuencia de lo anterior, el arrendador deberá acometer todas las reparaciones que sean necesarias para mantener el buen estado del inmueble, sin derecho a subir la renta por este motivo, excluyéndose las pequeñas reparaciones debidas al desgaste normal de la vivienda.
En el caso de que el arrendador no cumpla con lo pactado, o con las obligaciones legalmente exigibles, el inquilino podrá exigirle que cumpla o resolver el contrato interponiendo una posible reclamación de daños y perjuicios.
Normativa sobre alquileres de vivienda y locales
Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre de 1994.
Estamos en Colón de Larreategi, 26, Bilbao (junto a la plaza Jado).
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